Byggindustrin 2011-04-08
Kurt Eliasson på Sabo har skäl att vara pessimistisk. De kommunala bostadsbolagen står inför rejäla utmaningar när det gäller renoveringar och energieffektiviseringar. Dessutom behövs nyproduktion, men Sabo-företagen har svårt att hitta byggare. Byggföretagen tjänar mer på att utveckla bostadsrätter i egen regi än att bygga hyresrätter på entreprenad.
De allmännyttiga bostadsbolagen ute i landets kommuner har ögonen på sig. Ungdomar i landets storstäder kräver en dramatisk ökning av nyproduktionen av lägenheter. Och gärna billiga sådana. Till det kommer de nya tuffa energikraven. Fram till år 2020 ska energiåtgången i bostadsbeståndet ha minskat med 20 procent och år 2050 ska åtgången ha halverats. En rapport utförd av Sweco kom för en sedan tid fram till att ungefär 700000 lägenheter i beståndet behöver åtgärdas för att Sverige ska klara energibesparingskraven på bostadssidan. Mätt i pengar, och med en halv miljon kronor i åtgärder per lägenhet, skulle det betyda ett investeringsbehov på 350 miljarder kronor under de närmaste nio, tio åren.
Kurt Eliasson, vd på de allmännyttiga bostadsbolagens intresseorganisation, Sabo, har alltså en hel del att fundera över.
Vilka är de största utmaningarna för de allmännyttiga bostadsbolagen under den närmaste tioårsperioden?
– Förnyelsen och energieffektiviseringen miljonprogrammet. Det är så stora volymer och berör så otroligt många människor. Just ni förnyas någonstans mellan 11000 och 13000 lägenheter per år och den takten räcker inte på långa vägar. Inom det kommunala beståndet handlar det om i runda tal 300000 lägenheter som ska åtgärdas.
– Den andra utmaningen är nyproduktionen. Det sker en nyproduktion inom många kommuner, men bara inom vissa utvalda stadsdelar och områden. På vissa håll händer ingenting. Vad finns det för hinder? I tillväxtorterna är galopperande produktionskostnader en hämmande faktor. Kostnadsutvecklingen på dessa orter dels på kommunernas snabbt stigande priser för mark- och exploatering, dels de stigande entreprenadpriserna för både bygg och installationer som kommer direkt en marknad börjar hettas upp.
Vad vill du man gör åt det?
– Jag har en solskenshistoria från en kommun där man lyckats etablera ett långsiktigare perspektiv på sin marknad och sin bostadsproduktion. Det rör sig om Växjö där kommunen och de tre allmännyttiga bostadsbolagen satte sig ner och skapade en gemensam strategi och en gemensam planeringshorisont. I Växjö läggs entreprenader för nyproduktion och ombyggnader ut jämnt och balanserat över tiden. Man slipper ryckigheten och bidrar också till en väl fungerande regional byggmarknad som kan leverera till vettiga priser. De har ett motto: "Vi ska inte bygga till vilket pris som helst, utan till rätt pris". Och de klarar det. I Växjö har vi exempel på produktionskostnader på under 18000 kronor per kvadratmeter som givetvis i sin tur genererar hyggliga hyror. Det är nästan en halverad kostnadsbild om man jämför med Stockholm. I Växjö håller man det lokala byggandet vid liv.
Om vi tittar på ombyggnadsbehoven och målen för energieffektiviseringen. Hur ser förutsättningarna ut för de olika bostadsbolagen att klara detta?
– De företag som sitter i tillväxtorter med centralt belägna bestånd har självklart inga problem. Där finns både betalningsvilja och betalningsförmåga. Det blir knepigare när vi tittar på miljonprogrambestånden. Här måste åtgärderna anpassas efter den betalningsförmåga som finns och därför betyder det att vi kommer att få se många olika typer av åtgärder och insatser. De måste vara skräddarsydda efter de förutsättningar som finns.
– Om vi ska klara kraven för energieffektivisering krävs många smarta lösningar. Tidigare gjorde man väldigt omfattande insatser när det var dags för exempelvis stambyten. Man blåste ut hela hus. Nu blir det mer kirurgiska ingrepp anpassade till betalningsförmågan. Det här är en passning till hela byggsektorn. Det behövs en rätt omfattande produkt- och metodutveckling. Vi måste få ut så mycket för varje satsad krona som möjligt.
Men kommer de kommunala bostadsbolagen att fixa målen?
– Det finns inga alternativ. Ingen annan kommer att göra det oss. De politiska signalerna från den regeringen har varit tydliga, och det har vi vetat länge. Däremot finns det en obalans mellan olika upplåtelseformer som behöver rättas till politiskt. Bostadsrätter och egna hem gynnas i jämförelse med hyresrätten och det här har om något förstärkts ytterligare genom rotavdraget. Detta har vi påpekat för regeringen och de ska utreda och titta på frågan.
Vad har ni för önskemål?
– Vi har tre förslag: Vi vill ha en sänkt moms på hyror, bland annat själva byggmomsen. Vi vill att det skapas rimliga förutsättningar för allmännyttiga bostadsbolag att avsätta pengar för framtida underhåll och som tredje punkt vill vi få bort de kommunala fastighetsavgifterna. Samtidigt är vi angelägna om att inte få detaljstyrda lagar och regler när det gäller exempelvis energieffektivisering. Bostadsbolagen måste kunna skräddarsy sina åtgärdslösningar utifrån hyresgästernas betalningsförmåga
Vad betyder skillnaden mellan de olika Sabo-företagen, med rika bolag i tillväxtregioner och fattiga i avfolkningsbygder?
– Det är helt enkelt så den svenska marknaden ser ut. Bolagen och bestånden i glesbygden, med vikande marknader, är hårt pressade. Och det handlar om ganska många orter, kanske 70-70 kommuner, där man sitter med Svarte Petter i form av överblivna lägenheter hur man än gör. På dessa orter byggs ingenting nytt och man sitter med ytterst små marginaler i den rullande verksamheten. De senaste sju, åtta åren har de här bolagen klarat sig skapligt tack vare att vakanserna trots allt inte ökat och genom den gynnsamma räntenivån.
– På den andra kanten har vi Stockholm, de andra storstadskommunerna och de flesta högskoleorter. En kommun som Karlstad har ständigt stora bostadsbehov och lär aldrig komma ikapp. På dessa orter finns stora krav på ökad nyproduktion. Och i mitten mellan de här två har vi ett bälte av mellanstora städer. Där är en mindre, punktvis volym av nyproduktion är möjlig.
Finns det andra hinder än de du var inne på, markpriserna och galopperande entreprenadkostnader?
– Alla våra företag tillämpar lagen om offentlig upphandling, LOU, när de köper tjänster och produkter. Här ser vi en oroväckande trend att allt fler upphandlingar överprövas. Det har blivit nästan som en cirkus. Det verkar ha blivit legio för anbudsgivare som förlorat en anbudsgivning att överpröva och ofta på grund av rätt betydelselösa saker. Effekten blir givetvis att projekt försenas. Tid är pengar och dessutom tillkommer juridiska kostnader. Både byggherren och den utsedde byggaren är förlorare, kanske särskilt byggföretaget som planerat och skapat resurser för att klara uppdraget under en given tidsram. Vi måste bryta denna trend. Vi måste inom sektorn hitta sätt att hantera detta ofog. Det är en branschfråga.
Professor Hans Lind på KTH antydde i en intervju i Byggindustrin för några veckor sedan att tillväxtkommuner som Stockholm i realiteten är måttligt intresserade av att bygga billiga hyresrätter i periferin. Det är tryggare för dem att bygga litet dyrare lägenheter åt betalningsstarkare grupper, stabilare skattebetalare. Vad har du för uppfattning?
– Jag håller inte riktigt med. Min bild är att de allra flesta kommuner, både stora och små, har ambitionen att bygga fler bostäder. Men det trasslar till sig på vägen och man når inte upp till de uttalade ambitionerna. Om vi tar Stockholm som exempel så är betalningsförmågan starkare i innerstaden än i Botkyrka och detta faktum återspeglas i vad man kan bygga. Men så har det alltid varit.
Så det är snarare bostadsbolagens bristande vilja det handlar om, än kommunernas?
– Nej, jag tror inte det. Bostadsbolagen i tillväxtorterna är starka. De klarar det, har tillräcklig kapacitet och resurser. Problemet är snarare att motsvarande kapacitet inte finns inom byggsidan. När finanskrisen slog till såg vi ett flertal fall där storbolag som JM och NCC snabbt konverterade planlagda bostadsrättsprojekt till hyresrätter och sålde dem till kommunala bostadsbolag. Det var inga problem, men så fort efterfrågan av bostadsrätter var på plats så styrs produktionsresurserna dit igen. Om du kan bygga för 25000 kronor kvadratmetern och sälja för 45000 kronor så är det attraktivare än att bygga på entreprenad för ett Sabo-företag för en marginal på 4-5 procent. Det är inget hokus pokus. Det projekt som genererar mest lönsamhet är det som byggs.
Men kan inte bostadsbolagen styra detta över tiden?
– Entreprenörernas kapacitet i olika konjunkturskeden är rätt avgörande. Som beställare tappar man möjligheterna till prispress när marknaden hettas upp. Under åren strax före 2008 var det jättesvårt på många orter att ens få in anbud. Det var därför jag ville lyfta fram exemplet från Växjö där man har ett långsiktigt tänkande som gjuter olja på konjunkturvågorna. Som byggherre finns ibland inte den byggkapacitet på marknaden som krävs för att kunna bygga till de rätta priserna.
Hur är situationen i dagsläget?
– Bostadsrätterna har fått luft under vingarna igen. I dag ser vi inga konverteringar från bostadsrätter till hyresrätter. Takten på byggandet ökar, men är givetvis mycket beroende på hur räntan fortsätter att utvecklas. I Stockholmsregionen finns ändå i botten hela tiden en stark, substantiell efterfrågan av nya bostäder som stadigt förstärks av ett ökat befolkningsunderlag.
Vad tror du själv om hyresrättens framtid?
– Vi har ett bestånd på nära på två miljoner hyresrätter i det här landet. Det är den stora lägenhetsbulken och så har det sett ut länge. Hyresrätten behövs också i olika skeden av livet; framför allt när du är ung och när du blir gammal. Det sägs att ungdomssituationen i Stockholm är exceptionell i dag, men frågan är om det inte alltid varit så här. I Stockholm krävs helt enkelt ett konstant och rätt stort tillskott av nya lägenheter på grund av att befolkningsutvecklingen är så stark. Dilemmat är den ständiga eftersläpningen. Alla är överens om att det skulle behövas uppåt 50000 nya lägenheter per år sett i ett riksperspektiv, medan det i själva verket och i bästa fall kanske byggs 25000 lägenheter.
Ser du några trender på den privata hyresfastighetsmarknaden?
– Jag tror det. Hyresfastigheter är inte alls så dumt sett i ett investeringsperspektiv. Generellt sett står sig en hyresfastighet bra i ett 25-årsperspektiv. Avkastningen är bra över tiden. Vi ser ju också en liten ökning av privata företag som bygger för egen förvaltning. Sedan gjorde ju Första AP-fonden en jätteaffär strax före jul när de köpte ett bostadsbestånd med hyresrätter för 7 miljarder kronor. Det kanske är en fingervisning. Hyresfastigheter har ett rättvist rykte om sig att vara stabila placeringar.
Hyresförhandlingarna har bytt skepnad i och med att allmännyttans hyresledande roll tagits bort. Hur har det fungerat i realiteten?
– Nu sitter vi med Fastighetsägarna och Hyresgästerna som likvärdiga parter. Tidigare var det våra företag som satte taken för de privata hyrorna. Det var ett unikt svenskt system där en part var satta av lagstiftarna att förhandla om konsumentskydd. Och så såg vi den andra ytterkanten, med social housing, som vi inte ville ha. Alla ska ha möjlighet att bosätta sig hur och var man vill. Den här nya lösningen med att vi förhandlar tillsammans var nog rätt naturlig. Jag tror det är ganska orimligt med moderna företag som hotar sin kund med domstol om man inte kommer överens om ett pris. Så ser det inte ut i någon annan bransch. Förhandlingarna har också fungerat alldeles utmärkt.
Just nu har vi extrema ungdomskullar, likvärdiga med de största fyrtiotalistkullarna. Behövs det speciella åtgärder för att hantera detta?
– När det gäller studentboende så har man klarat av att balansera det åtminstone rimligt, men när det gäller de yrkesverksamma ungdomarna har det inte funnits någon aktör som velat bygga särskilda ungdomsbostäder. Jag har inte sett någon fastighetsägare som försökt hitta nischen att bygga kategoriboende åt yngre människor. Jag tror lösningen snarare är att ta större grepp inom det befintliga beståndet och försöka hitta smarta och innovativa lösningar, kanske särskilda kontraktsformer för ungdomar. I Göteborg bedriver man en särskild verksamhet för att hjälpa yngre att hitta bostäder och i Botkyrka testar man en ny variant där tre, fyra ungdomar kan dela lägenhet men med varsitt specialkontrakt. Det är två exempel, men det finns många olika typer av lösningar som man kan testa.
Till sista, vad skulle du önska dig av byggsektorn? Vilka förändringar vill du se?
– När det gäller produktivitet och effektivitet finns det mycket kvar att göra. Det görs försök att få ner kostnaderna, men det behövs mer. Det behövs mer konkurrens, gärna utifrån. Vi ser ju utländska aktörer på anläggningssidan, men när det gäller hus- och bostadsbyggande är de lätt räknade. Vårt dilemma är att byggarna är måttligt intresserade av våra projekt så länge de kan producera bostadsrätter och villor till väldigt bra lönsamhet. När marknaden ser ut som den gör i dag behöver de inte hålla på med hyresrätter, säger Kurt Eliasson.
