Fiasko för ägarlägenheter

Fastighetsaktien 2010-01-28

Intresset bland fastighetsägare och byggherrar var stort när ägarlägenheter blev en ny laglig upplåtelseform i maj 2009. Men enligt Lantmäteriet registrerades endast 17 ägarlägenheter under förra året. Huvudorsaken till det låga intresset för ägarlägenheter är kravet om att hyrorna ska följa bruksvärdesprincipen. Dessutom har bankerna varit tveksamma att finansiera nybyggnation av ägarlägenheter, eftersom ägarformen är svår att kontrollera.

Michael Cocozza, vd för Botrygg, säger i en intervju till Byggindustrin att han ville bygga 70 ägarlägenheter i Hammarby Sjöstad, men banken ville inte finansiera projektet. Därför byggde Botrygg borätter på platsen. Enligt honom var bankerna tveksamma, eftersom en marknad att jämföra ägarlägenheter med saknas. Cocozza anser att det vore bättre att ombilda äldre hyresfastigheter, vilket skulle frigöra kapital för nybyggnation av ägarlägenheter.

I närheten av Malmö arena i Oxie har Skandinavisk Fastighetsfond planer för 300 nya bostäder, varav en tredjedel för ägarlägenheter. Även här är dock finansieringen för ägardelen högst osäker. Totalt beräknas investeringen i detta projekt till 300 Mkr.

I en kommentar kan sägas att eftersom den nya lagen inte fungerar, bör den omarbetas på ett sätt så att en bankfinansiering blir möjlig.            

Problemet är att lagen om ägarlägenheter är för vidlyftig för bankerna, eftersom de saknar kontroll över lagfarten i ägarlägenheten.

Således borde fastighetsjurister och bankerna tillsammans se över lagen så att den kan fungera på marknaden. Allt annat vore oklokt.

Det är inte bara bortkastat att införa en lag som inte fungerar, det är även ett klart politiskt misslyckande för regeringen.

Index Estate köper tillbaka Hornsberg 10

Fastighetsvärlden 2010-01-26


Återköp blev lösning efter delägarbolags likvidation. Under 2007 avyttrade Index Estate 75% av fastigheten Hornsberg 10 till Australienbaserade Babcock & Brown samt till två lokala privata delägare i ett nytt förvaltningsbolag, Index Estate Property Partners AB. Index Estate AB har nu genom genomfört ett återköp av fastigheten och äger den nu till 100 procent. Inklusive nyligen gjorda avstyckningar består av ca 30 000 kvm kontor samt byggrätter för bostäder om cirka 75 000 kvm. Babcock & Brown hamnade vid finanskrisen 2008 under stor press och slutligen i en tvångsavveckling.
–Vi är mycket nöjda med att ha genomfört denna omstrukturering. Det finns en mycket stor potential i Hornsberg 10 som inte hade kunnat realiseras med den förra ägarkonstellationen säger Index Estate ABs styrelseordförande Fredrik Alama.

Nära klartecken för Emporia i Malmö

Fastighetsvärlden 2010-01-25



”Fransmännen inställda på att köra”. Tidsplanen för bygget av Malmös stora köpcentrum Emporia på Hyllie har förskjutits och det har förekommit diskussioner om att lägga ner projektet. Emporia ska enligt planen få en uthyrningsbar yta om 65000 kvadratmeter som bland annat ska resultera i 220 butiker. Fastighetsvärlden har tidigare berättat att det krävs en uthyrningsgrad på minst 60 procent för att den franska ägaren Klépierre ska gå vidare med miljardprojektet.
Nyhetsbrevet kan berätta att procentsatsen nu passerats. Under våren kommer såväl Steen & Ströms styrelse samt Klépierres styrelse att ta beslut om vad som ska hända med Emporia. Blir det ett ”nej” läggs projektet ner, att ytterligare skjuta på tidsplanen är inte ett alternativ. Wilner Anderson, ansvarig för Steen & Ström i Sverige, har haft kontakt med de franska ägarna de senaste veckorna och responsen har varit positiv.
– Man är inställd på att köra, säger Andersson till Fastighetsvärlden.
Målsättningen är att Emporia ska invigas våren 2012.

Kritiserad ägare tvingas sälja 739 lägenheter

Fastighetsvärlden 2010-01-22



Danska Centerplans koncernbolag gick i december 2008 i konkurs med skulder på ungefär 4 miljarder danska kronor. Nu tvingas Centerplan Åstorp sälja alla sina 45 fastigheter i kommunen, innehållandes totalt 739 lägenheter. Bolaget har skulder på mer än en kvarts miljard kronor, skriver Helsingborgs Dagblad. Skulden till HSH Nordbank uppges vara 261 miljoner kronor.  Hem & Hyra listade i december 2008 Centerplan Åstorp som regionens sämsta hyresvärd efter att bolaget fått upprepade klagomål. Kommande månad ska beståndet värderas och efter ytterligare en månad är det dags för exekutiv auktion, enligt kronofogden.

Snart klar plan för Dalénum

Fastighetsvärlden 2010-01-20


Den nya detaljplanen för Dalénumområdet på Lidingö ska godkännas av kommunfullmäktige i februari. JM kommer enligt den kunna bygga omkring 1000 bostäder där. 220 av dessa kommer att upplåtas med hyresrätt. Precis intill stranden ska ett 21-våningar hög profilbyggnad byggas. En idétävling kommer att anordnas för att hitta den bästa utformningen.

Klövern säljer i Linköping och Västerås

Fastighetsvärlden 2010-01-20


Linköpingsföretaget Lindsténs Cityfastigheter har förvärvat kontorsfastigheten Dalmasen 2 på Storgatan i centrala Linköping av Klövern. Köparen har redan tillträtt fastigheten.
I Västerås har bostads- och butiksfastigheten Knut 26, belägen på Vasagatan sålts till det lokala fastighetsbolaget Kungsporten som tillträder 1 februari. Den sammanlagda köpeskillingen för fastigheterna uppgår till 66 miljoner, vilket ger en positiv värdeförändringen om åtta miljoner.

Väsbyhem köper bostadsprojekt

Fastighetsvärlden 2010-01-20


Det kommunägda Väsbyhem är på offensiven. Förutom den underhållssatsning på 810 miljoner som bolaget gör i år förvärvar det nu ett bostads-projekt i Upplands Väsby av Brabo för 133 miljoner. Fastigheten har 57 lägenheter, garage och 6 kommersiella lokaler, total uthyrningsbar area på 4 900 kvadratmeter. Inflyttning beräknas ske under oktober 2010.

Byggsektorn 2010 till 2020

Byggindustrin 2010-01-18



Byggsektorn befinner sig i en brytningstid. Det har sagts förr men nu är det mer sant än någonsin.

Bakgrunden är bland annat de faktorer som medlartrion i förra årets byggkonflikt, Bengt K Å Johansson, Gunnar A Karlsson och Anders Sandgren pekade på och ville få parterna Byggnads och Sveriges Byggindustrier att hantera i avtalsrörelsen 2010.
De viktigaste de pekade ut var utvecklingen av ny teknik, nya material och snabbt ökande industrialisering av byggprocessen liksom att byggsektorn nu har öppnat sig för samma krafter från globaliseringen som den framgångsrika svenska exportindustrin alltid har mätt sig mot.
Att i det läget försöka skapa sig framtidsstrategier genom att blicka bakåt är ogörligt.
Det traditionella sättet att beskriva byggsektorn har mycket länge varit att den är hantverksstyrd snarare än en industriell process, att den nästan helt saknar produktivitetsförbättringar jämfört med exempelvis verkstadsindustrin, att den är dyr för slutkunden, det vill säga för fastighetsägare och boende eftersom en relativt sluten lokal byggmarknad inte medför någon effektiv konkurrens.
Till detta kommer att den helt dominerande delen av byggnationen utförs av en arbetsmarknad som organiseras som en laglig kartell. Detta gäller för övrigt de flesta områden på arbetsmarknaden och är en följd av den svenska modellen som helt domineras av kollektivavtalade löner och arbetsvillkor.
Men olika sektorer av näringslivet har löst detta på olika sätt inom ramen för den svenska modellen.
Exportföretagen och facken inom verkstadsindustrin valde att organisera en metod för sina kollektivavtal med målet att klara både högre reallöner och att bejaka metoder som höjer konkurrensförmågan för svenska företag ute på världsmarknaden.
Initiativet till denna nyordning togs av IF Metall och modellen fick snabbt acceptans hos både fack och arbetsgivare. Det blev en framgångsrik strategi som svar på de utmaningar det då färska medlemskapet i EU medförde.
Man kunde växla ner de nominella lönekraven som bara skapade inflation till en lugnare nivå som gav de anställda mer pengar i plånboken samtidigt som företagen kunde fortsätta att vässa sin teknikutveckling och höja produktiviteten.
Industriavtalet som kom 1997 har varit en avgörande faktor för att Sverige har kunnat utvecklas som ett land med omfattande tillverkning av varor och därmed också får en grund för fortsatt stabil utveckling av tjänstesektorn.
På många sätt var industriavtalet ett svenskt svar på de industriella och fackliga strategier som varit en framgångsmodell för Tyskland i alla år – en mycket hög tekniknivå, prisstabilitet, hög produktivitet och goda reallöner. Tyskland visade tidigt att dessa faktorer är samverkande kärl. Strax före jul gick visserligen Kina om Tyskland marginellt när det gäller storleken på varuproduktion och export men samtidigt har den pågående recessionen givit Tyskland ett kvitto på vad en effektiv, välorganiserad tillverkningsindustri betyder även i ekonomiska krislägen. Tyskland har klarat sig förvånansvärt bra under hela krisen och står väl rustade när konjunkturerna vänder.
Det är i detta läge den svenska byggsektorn – byggherrar, fastighetsägare, konsulter, byggentreprenörer, installatörer och andra befinner sig i dag.
Christer Lundh, professor i ekonomisk historia vid Handelshögskolan i Göteborg skrev i sin bok om arbetsmarknadens karteller 2008, ”Nya perspektiv på det svenska kollektivavtalssystemets historia” om globaliseringen att ”Det moderna industriföretaget strävar efter lean production, lagerlös produktion och stor flexibilitet i relation till kundbeställningar och andra marknadsreaktioner.”
Lyckas även en så traditionsstyrd och hemmamarknadsdominerad sektor som bygg utvecklas i denna riktning också med sina kollektivavtal kan svenska byggföretag, deras anställda och fackföreningar se framtiden an med tillförsikt.
Lyckas man sämre på den punkten är risken betydande att svenska byggföretag går miste om många svenska bygguppdrag i konkurrensen med utländska, effektivare byggföretag.
Avtalsåret 2010 är den första avtalsrörelsen som på allvar väger in det perspektivet och det är mycket hoppingivande.

Stena Fastigheter bygger i Göteborg

Fastighetsvärlden 2010-01-18


Stena Fastigheter har köpt en tomträtt i Kålltorp, Göteborg, för att där bygga 33 hyresrätter, ett gruppboende samt daghem. Totalt en produktion om 3500 kvadratmeter.
– I och med  förvärvet får vi möjlighet att tillföra ytterligare 33 nya hyresrätter i ett attraktivt läge i Göteborg, säger Stena Fastigheters VD Christel Armstrong Darvik.

Ingen hyreshöjning för 90000 hyreslägenheter

Fastighetsvärlden 2010-01-15



Högre höjningar i tvåårsavtalen. Hyresförhandlingarna för 2010 års hyror hos de allmännyttiga bolagen är klara för drygt två tredjedelar av hela beståndet. Än så länge har förhandlingarna lett till oförändrad hyra i ungefär en femtedel av det färdigförhandlade beståndet. Det är hyresgäster i cirka 90000 lägenheter som slipper hyreshöjning. För omkring 200000 lägenheter av totalt 645000 lägenheter saknas det fortfarande överenskommelse.

I 37 företag finns det tvåårsavtal och hos dessa är den genomsnittliga höjningen 2,2 procent under 2010. Flera företag har dock ändrat sina redan tidigare träffade avtal och flyttat fram höjningen några månader.

I de förhandlingar för 2010 som endast gällt ettåriga avtal har höjningen i snitt hamnat på 0,86 procent. Snittyrkandet inför förhandlingarna om ettårsavtal har varit drygt 2,8 procent. Ett 25-tal bolag hade höjningskrav på fyra procent eller högre.

Lilla Fundior ska satsa på ägarlägenheter

Fastighetsvärlden 2010-01-15


Under hösten genomfördes en rekonstruktion av bolaget Fundior, noterat på AktieTorget. Bolaget gör nu en liten företrädesemission om 6,5 miljoner och avser att satsa en del av detta på en ny verksamhet med ägarlägenheter. Enligt information från bolaget ska två dotterbolag, ett i Sverige och ett i Finland, satsa på uthyrning, försäljning och köp av ägarlägenheter.
– Vi förväntar oss att efterfrågan på ägarlägenheterna kommer att öka i Sverige i takt med nybyggandet av fastigheter. Fundior skall vara en aktiv aktör och ha en modell för att erbjuda ägarlägenhetsinvesteringar för små investerare, säger bolagets VD Reijo Kirstua.

Flens centrum till försäljning

Fastighetsvärlden 2010-01-13


I december gick Landics dotterbolag i konkurs. Nu står i stort sett hela Flens centrum till salu.  Det sig om cirka 26000 kvm och innefattar nästan alla butiker i centrum. Setterwalls advokatbyrå är konkursförvaltare. E-Kuriren uppger att intresset är stort för beståndet.
– Man nästan inte låta bli, säger fastighetsägaren Rolf Lydahl.

Ny VD för Einar Mattsson Byggnads AB

Fastighetsvärlden 2010-01-12

I mars tillträder Peter Andersson posten som VD för Einar Mattsson Byggnads AB. Han har de senaste sju åren varit VD för det tyska familjeföretaget Layhers skandinaviska bolag. Han har även varit VD för Temporent. Bolaget är en del av Einar Mattsson-koncernen. Stefan Ränk är VD för ägarbolaget Einar Mattsson AB.

Dina Försäkring köper vid slottet för 360 mkr

Fastighetsvärlden 2010-01-11



Fabege avyttrar för 6 procent mer än förvärvspriset 2006. Försäkringskoncernen Dina Försäkring AB har förvärvat ytterligare en fastighet i Gamla Stan i Stockholm. Bolaget har köpt fastigheten Aeolus 1 på Skeppsbron 2, granne med Slottet där Slottsbacken och Skeppsbron
möts. Säljare är Fabege och prislappen är 360 miljoner kronor. Aeolus 1 omfattar 6760 kvadratmeter vilket ger drygt 53000 kronor per kvadratmeter. CBRE var rådgivare till säljaren och Savills samt ISS till köparen.
Dina Försäkring AB äger sedan tidigare två fastigheter i Gamla Stan, en på Brunnsgränd 4 (inköpt 2006) och en på Svartmansgränd 18 (1993).
Bolaget har egen verksamhet i båda fastigheterna och hyr även lokaler i en fastighet på Skeppsbron 44 (ägt av Gyllenforsen) och avser nu att samla större delen av personalen i den nyinköpta fastigheten. Från halvårsskiftet flyttar bolaget in i de ytor som nu används av 1:a AP-fonden (3200 kvm). Dina Försäkring AB anser att behålla de båda övriga fastigheterna i
Gamla Stan. Dina Försäkring består av ett 50-tal lokala försäkringsbolag (det äldsta från 1768) i samverkan.
Fabege förvärvade Aeolus 1 i februari 2006, från Humlegården, för 340 miljoner kronor. Fabege uppger att försäljningen ger ett resultat efter skatt om 10 miljoner kronor.